住宅ローンは固定金利・変動金利どっち？家計耐性で比較

結論：金利予測ではなく返済余力で選ぶ

固定金利と変動金利のどちらが合うかは、将来の金利を当てることでは決まりません。 返済額が増えたときに、家計がどこまで耐えられるかで判断します。

「変動は得」「固定は安心」と決めつけず、同じ借入条件で月返済額と総費用を試算してください。

固定金利と変動金利の仕組み

変動金利は、金融機関が定める基準金利や引下げ条件の影響を受け、定期的に金利が見直されます。適用金利の決まり方は銀行ごとに異なります。

固定金利は、一定期間または完済まで適用金利が固定されます。

• 全期間固定：完済まで適用金利が固定
• 固定期間選択：期間終了後に金利タイプを選択
• 変動：契約条件に従って金利を見直し

5年ルール・125%ルールは全商品共通ではない

変動金利の元利均等返済には、返済額の変更を5年ごとにする仕組みや、新しい返済額を従来の125%以内にする仕組みを採用する商品があります。

ただし、次の点に注意が必要です。

• 採用しない金融機関や商品がある
• 元金均等返済には同じ仕組みがない場合がある
• 返済額が据え置かれても、利息割合が増えることがある
• 元金の減りが遅くなり、返済期間末に負担が残る場合がある

契約前に商品説明書と返済予定表を確認してください。

2026年7月は「適用条件」と「見直し方法」を確認する

金利は毎月変わり得るため、銀行別のスナップショット表はすぐに古くなります。 2026年7月時点では、次の公式情報を起点に確認します。

住宅金融支援機構の2026年7月金利情報では、フラット35の返済期間21〜35年で最も多い金利は、融資率9割以下が年3.140%、9割超が年3.250%です。

変動金利は、各銀行の基準金利、引下げ幅、見直し時期、手数料を確認します。広告上の最低金利がそのまま自分へ適用されるとは限りません。

日本銀行は2026年の金融政策決定会合の公表資料を公開しています。政策方針は確認できますが、個別の住宅ローン金利を断定的に予測する材料にはしないでください。

3問で家計の耐性を確認する

質問1：返済額が月2万円増えても家計を維持できる？

教育費、生活予備費、修繕積立を減らさず対応できるかを確認します。 難しい場合は、借入額を下げるか固定金利を含めて比較します。

質問2：10年以内に大きく繰上返済する予定がある？

残高を早く減らせる予定があるほど、金利変動の影響を受ける期間は短くなります。 ただし、繰上返済で生活予備費を使い切らないことが前提です。

質問3：収入減や働き方の変化がありそう？

転職、育児、介護、独立などで収入が変わる可能性がある場合は、低い初期返済額だけで判断しないでください。 固定費として維持できる上限を先に決めます。

3,000万円・35年返済のストレステスト

ここでは、金利差が月返済額へ与える影響だけを比較します。 表示する金利は市場予測ではなく、家計耐性を確認するための仮定値です。

前提

• 借入元本：3,000万円
• 返済期間：35年・420回
• 返済方式：元利均等
• ボーナス返済：なし
• 各金利が全期間続く単純モデル
• 手数料、団信、繰上返済は含めない
• 1円未満を四捨五入

結果

元利均等の月返済額は、P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n - 1)で計算しています。Pは元本、rは月利、nは返済回数です。

実際の変動金利は途中で変わる可能性があり、5年ルールなどで返済額の動きも異なります。この表は商品比較ではなく、「月2万円前後の増加へ対応できるか」を確認する材料です。

固定・変動を決める5つの判断軸

1. 返済余力

毎月の黒字額だけでなく、教育費、修繕費、生活予備費を残した状態で確認します。

2. 完済までの期間

残期間が長いほど、金利変動へさらされる期間も長くなります。早期完済予定がある場合でも、計画どおり返済できないケースを考えます。

3. 収入の変動

共働きの継続、育児休業、転職、独立などを入れて試算します。世帯年収の最大値ではなく、収入が下がる期間を基準にします。

4. 団信と総費用

団信の上乗せ、事務手数料、保証料を含めます。金利差が小さい場合は、保障内容と初期費用が判断を左右します。

5. 心理的な負担

金利の動きを継続的に確認したくない場合、返済額が固定される価値もあります。数字だけでなく、家計管理を続けられる選択かを確認してください。

借り換え・ミックスローンの注意点

借り換えは、金利差だけでなく残高、残期間、手数料、団信の再審査を含めて判断します。繰上返済とどちらが有利かは、残高と手元資金によって変わります。

ミックスローンは固定と変動を組み合わせられますが、契約や手数料が複数になる場合があります。単独タイプと同じ借入額・期間で総費用を比較してください。

よくある質問

変動金利は金利が上がるとすぐ返済額が増えますか？

商品と返済方式によります。返済額がすぐ増えない仕組みでも、利息割合が増えて元金の減りが遅くなる場合があります。

固定金利から変動金利へ借り換えるべきですか？

表示金利の差だけでは決められません。 残高、残期間、手数料、団信、金利上昇時の負担を含めて比較してください。

固定金利と変動金利を組み合わせられますか？

ミックスローンを扱う金融機関があります。ただし契約や手数料が分かれる場合があるため、単独タイプとの総費用を確認してください。

関連する記事と次にやること

• 住宅ローン選びの5つの比較軸 — 金利以外の総費用・団信・審査も整理
• 年収から住宅ローン予算を考える — 借りられる額と返せる額を区別
• 住宅を買うタイミングの判断軸 — 金利予測に頼らず購入条件を確認

次にやること

1. 借入額、期間、返済方法を決める
2. 現在の返済額を試算する
3. 金利+0.5、+1.0、+1.5ポイントを試す
4. 税・保険・修繕費を含む住宅費へ反映する
5. 固定金利の総費用と比較する

金利以外の項目も含める場合は、住宅ローン選びの5つの比較軸へ進んでください。

参考リンク（公式）

• 住宅金融支援機構 フラット35金利情報
• 住宅金融支援機構 住宅ローン利用者調査
• 日本銀行 2026年金融政策決定会合の公表資料
• 全国銀行協会 住宅ローンの金利タイプ

※ 金利・商品条件は変更されます。申込・契約前に金融機関の公式情報をご確認ください。